قانون تملك آپارتمانها، مصوب 1343/12/16 با اصلاحات و الحاقات

ماده 1 ـ مالكیت در آپارتمان های مختلف و محلهای پیشه و سكنای یك ساختمان شامل دو قسمت است .

مالكیت قسمتهای اختصاصی و مالكیت قسمتهای مشترك .

قانون تملك آپارتمانها، مصوب 1343/12/16 با اصلاحات و الحاقات

ماده 1 ـ مالكیت در آپارتمان های مختلف و محلهای پیشه و سكنای یك ساختمان شامل دو قسمت است .

مالكیت قسمتهای اختصاصی و مالكیت قسمتهای مشترك .

ماده 2 ـ قسمتهای مشترك مذكور در این قانون عبارت ازقسمتهایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یك یاچند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد بطور كلی قسمتهای كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسنادمالكیت ملك اختصاصی یك یا چند نفر از مالكین تلقی نشده ازقسمتهای مشترك محسوب می شود مگر آنكه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

ماده 3 ـ حقوق هر مالك در قسمت اختصاصی و حصه او درقسمت های مشترك غیر قابل تفكیك بوده و در صورت انتقال قسمت مشترك قهری خواهد بود.

ماده 4 ـ حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یك از مالكان  قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هائی كه به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یااینكه مالكان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشند. پرداخت هزینه های مشترك اعم از اینكه ملك مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است .

تبصره 1 ـ مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون ، میزان سهم هریك از مالكان یا استفاده كنندگان را تعیین می كند.

تبصره 2 ـ در صورت موافقت مالكانی كه دارای اكثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترك براساس نرخ معینی كه به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.

تبصره 3 ـ چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالكن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد كه تنها از یك یا چند واحدمسكونی ، امكان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده كننده یا استفاده كنندگان است .

ماده 5 ـ انواع شركتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت كه به قصد ساختمان  خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت یاپیشه یا اجاره یا فروش تشكیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به كارهای ساختمانی ممنوعند.

ماده 6 ـ چنانچه قراردادی بین مالكین یك ساختمان وجودنداشته باشد كلیه تصمیمات مربوط به اداره  امور مربوط به قسمت های مشترك به اكثریت آرا مالكینی است كه بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالك باشند.

تبصره ـ نشانی مالكین برای ارسال كلیه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات مذكور در این قانون همان محل اختصاصی آنها درساختمان است مگر اینكه مالك نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین كرده باشد.

ماده 7 ـ هرگاه یك آپارتمان یا یك محل كسب دارای مالكین متعدد باشد مالكین یا قائم مقام قانونی آنها مكلفند یك نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترك تعیین و معرفی نمایند در صورتی كه اشخاص مزبوربه تكلیف فوق عمل نكنند رای اكثریت بقیه مالكین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اینكه عده حاضر كمتر از ثلث مالكین باشد كه در این صورت برای یكدفعه تجدید دعوت خواهد شد.

ماده 8 ـ در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی كه عده مالكین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالكین مكلفندمدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب ننمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالكین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد.

ماده 9 ـ هر یك از مالكین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را كه برای استفاده بهتری ازقسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد هیچیك از مالكین حق ندارند بدون موافقت اكثریت سایر مالكین تغییراتی در محل یاشكل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود كه درمرئی و منظر باشد بدهند.

ماده 10 ـ هر كس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی كه ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گرددمگر آنكه مالكیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد كه در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترك و به طور كلی مخارجی كه جنبه مشترك دارد، و یا به علت طبع ساختمان یاتاسیسات آن اقتضا دارد یكجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هرمالك به ترتیبی كه در آیین نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چندآن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج برای آنست صرفنظر نماید.

ماده 10 مكرر ـ  در صورت امتناع مالك یا استفاده كننده ازپرداخت سهم خوداز هزینه های مشترك ازطرف مدیر یا هیات مدیران وسیله اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود.

هر مالك یا استفاده كننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیات مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك ازقبیل شوفاژ، تهویه مطبوع ، آب گرم ، برِ، گاز و غیره به او خودداری كنند و در صورتی كه مالك و یا استفاده كننده همزمان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یاهیات مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد كرد. عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیات مدیران موظف می باشند كه به محض وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترك فورا اقدام نمایند.

تبصره 1 ـ در صورتی كه عدم ارائه خدمات مشترك ممكن یاموثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجعه قضائی شكایت كنند. دادگاهها موظف اند این گونه شكایات را خارج ازنوبت رسیدگی و واحد بدهكار را از دریافت خدمات دولتی كه به مجموع ارائه می شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.

استفاده مجدد از خدمات ، موكول به پرداخت هزینه های معوِ واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حكم دادگاه و نیزهزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

تبصره 2 ـ  رونوشت مدارك مثبت سمت مدیر یا هیات مدیران و صورت ریز سهم مالك یا استفاده كننده از هزینه های مشترك و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالك یا استفاده كننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.

تبصره 3 ـ  نظر مدیر یا هیات مدیران ظرف ده روز پس ازابلاغ اظهارنامه به مالك در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است .

دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رای می دهد این رای قطعی است . درمواردی كه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترك اتخاذشده ، رسیدگی سریع به اعتراض ممكن نباشد، دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف  گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترك را تا صدور رای خواهد داد.

تبصره 4 ـ (الحاقی مصوب 4/7/1358 شورای انقلاب ) درصورتی كه مالك یا استفاده كننده مجددا و مكررا در دادگاه محكوم به پرداخت هزینه های مشترك  گرددعلاوه بر سایر پرداختی ها مكلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محكوم بها به عنوان جریمه می باشد.

ماده 11 ـ دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا بگذارد.

دولت مامور اجرای این قانون است .

ماده 12 ـ دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال ، اجاره رهن ، صلح ، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترك را كه به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالك یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا باموافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالك نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

ماده 13 ـ در صورتی كه به تشخیص سه نفر از كارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هردلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی كلی شده باشد و بیم خطر یاضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالكان قسمت های اختصاصی درتجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حكم دادگاه ، با تامین مسكن استیجاری مناسب برای مالك یا مالكان كه از همكاری خودداری می ورزند نسبت به تجدیدبنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هریك از مالكان از بنا و هزینه های انجام شده ، سهم مالك یا مالكان یاد شده را به اضافه اجوری كه برای مسكن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آن ها، ازجمله همان واحد استیفا كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان ، وزارت مسكن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیئت مدیره اقدام به انتخاب كارشناسان یاد شده خواهد كرد.

تبصره 1 ـ مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالكان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

تبصره 2 ـ چنانچه مالك خودداری كننده از همكاری ، اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدیدبنا نكند، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه ، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضائی محل با احراز تامین مسكن مناسب برای وی توسط  سایر مالكان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد كرد.

ماده 14 ـ مدیر یا مدیران مكلف اند تمام بنا را به عنوان یك واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هریك از مالكان به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آن ها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شركا اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی ، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارت وارده می باشند.

ماده 15 ـ ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست