تفکیک ,افراز, تقسیم و تقسیم نامه -روش افراز املاک

تفكیك در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات كوچك‌تر. به عنوان مثال، مالك یا مالكان زمینی به مساحت 5 هزار مترمربع، زمین را به قطعات 200  متری تقسیم نموده كه در عرف ثبتی به این اقدام گفته می‌شود، آن زمین به قطعات 200 متری تفكیك شده است.  ‌ ‌به این ترتیب از تفكیك  به منظور انتقال قطعات تفكیك شده به صورت مفروز (جداجدا)، صدور سند مالكیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده می‌شود. ‌تمامی امور مربوط به تفكیك در اداره ثبت انجام می‌شود و بعد از آن صورت‌مجلس تفكیكی تنظیم می‌شود.


این صورت‌مجلس  شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالكیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است. در واقع اگر یكی از موارد گفته شده ناقص باشد، تفكیك اعتباری ندارد؛ مثلاً، اگر شخصی 6 دانگ ملك خود را به3 قسمت تقسیم كند؛ اما سند اولیه را باطل نكند، این تفكیك فاقد اعتبار است.   ‌با وجود این، تفكیك برای مجزا شدن قطعات به منظور فروش از سوی صاحب آن انجام می‌شود و براساس آن ملك به قطعات كوچك‌تر تقسیم شده و به قطعات شماره‌های جدید؛ اما فرعی داده می‌شود، حدود و حقوق ارتفاعی جدید تعریف و آخرین قطعه‌ای كه انتقال داده می‌شود، سند اولیه باطل می‌گردد. از تفكیك در تقسیم نامه‌ها نیز استفاده می‌شود. در تقسیم نامه‌ها مالك، بیش از یك نفر است و ممكن است یكی از دیگری سهم بیشتری برده و نوعی صلح محاباتی انجام گیرد.در تقسیم نامه ملك مشاع است و بعد از تفكیك، سند تقسیم نامه تنظیم شده و براساس صورت‌مجلس تفكیكی برای هر مالك مشاعی یك قطعه مفروزی تعیین واسناد مالكیت مشاعی همراه تقسیم نامه از سوی دفترخانه به اداره ثبت ارسال می‌گردد و ضمن ابطال سند اولیه، سند مالكیت مفروزی برای مالكان صادر می‌شود. 

 

تفاوت بین افراز و تفكیك  ‌

تفكیك زمین و تقسیم آن به چند قطعه یا تفكیك یك مجموعه یا مجتمع ساختمانی به چند واحد آپارتمانی و نحوه  اقدام آن در اداره ثبت سابقه طولانی داشته و به  دلیل كثرت انجام و نمونه‌های متعدد عملاً جایگاه خود را به عنوان یك تكلیف در ثبت باز نموده و شیوه‌ای حاصل شده كه همه به یك نتیجه مـنـتـهــی و در آن مـفــروزات، مـشــاعـات و مشتركات مشخص شده است و با استفاده از قانون تملك آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی و بـخـشـنـامـه‌هـای ثـبـتی و دستور العمل‌های ارشادی، مشكلات در عمل حل و مرتفع گردیده است.  ‌

افراز ملك همزمان با تقسیم و تفكیك در حقوق مدنی راه یافته مقوله‌ای است كه تا به حال چنان صورت كلی و شیوه اقدامی پیدا نكرده و همه راه‌ها به یك نقطه ختم شده است و آنچه به عنوان راهنما در دسترس می‌باشد، قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 22 آبان 1357 است.   ‌

تفاوت تفكیك و افراز از نظر شكلی و ماهیتی عبارت است از :   ‌

1- در تـفـكـیـك وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملك با داشتن مالك واحد قابل تفكیك است؛ ولی در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالكیت بیش از یك نفر باشد.  ‌

2- تفكیك بارضایت و در حالت تفاهم مـالكان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یكدیگر و قصد، قطع حالت اشتراك می‌باشد. 

3- در تفكیك توجهی به مقدار سهم مالكان در كل 6 دانگ لزومی ندارد و بعد از تفكیك به‌هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یك از مالكان مشاع مطرح می‌گردد كه با توافق نسبت به كسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یك از مالكان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملك به عللی با توجه به تصرف شركا و به وضـعـیـت دیـگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملك،كه در سهم شریك قرار می‌گیرد، بهای آن تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود.  ‌

4-تفكیك فقط تقسیم ملك است؛ اما افراز تقسیم ملك توا‡م با تعیین سهام مالكان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالك مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی در تفكیك این ضرورت نیست و مالك می‌تواند ملك خود را با رعایت مقررات حاكم بر تفكیك ( ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی كه می خواهد تفكیك نماید.  ‌

5- سن مالك یا مالكان دخالتی در امر تفكیك ندارد؛  اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر  میان مالكان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.  ‌

6- تنظیم تقسیم نامه پس از تفكیك میان مالكان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالكان مشاع بعد از تفكیك برای تنظیم تقسیم نامه  میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفكیكی را متفقاً انتقال ندهند، تفكیك اقدامی بی‌حاصل و كان لم یكن  تلقی شده و دراین شرایط با وجود صورت‌مجلس تفكیكی شركا به ناچار باید تقاضای افراز نمایند ( افراز به  دلیل عدم توافق مالكان برای تنظیم تقسیم‌نامه.)  ‌

7- درصورت اعتراض  به تفكیك از طرف یكی از شركا ادامه عملیات متوقف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقـدام را انجام داد؛ ولی اعتراض به افراز درحین اقدام از شركای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض  نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملك در صلاحیت مراجع قضایی است.  ‌

8- انجام عمل افراز یا عدم افراز در حكم را‡ی مراجع قضایی است و با افراز ملك و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر هر مالك مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا نموده و با تسلیم سند مالكیت مشاع به واحد ثبت، سند مالكیت 6 دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید. با توجه به این‌كه چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذی‌نفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالكیت مفروزی به اداره ثبت تسلیم نماید.  ‌

9- صورت‌مجلس تفكیكی ملك با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریك دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور كلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می كند؛ اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالك آن مستقرگی دیده و این امر با استقراع تعیین می‌شود. پس می توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفكیك، اقدامی 2 مرحله ای و افراز، اقدامی یك مرحله‌ای است.   ‌

10- تفكیك در اداره ثبت انجام می‌گیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه  ‌

11- در افراز را‡ی صادر می‌شود؛ ولی در تفكیك صورت‌جلسه تفكیكی  ‌

12- در افراز اجبار حاكم است؛ ولی درتفكیك مسامحه  ‌

13- در تفكیك سهم  تمامی افراد جدا و ملك از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالك یك نفر باشد، ملك به قطعات كوچك‌تر تقسیم می‌گردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه ملك مشاع باقی می‌ماند.  ‌

14- در صورتی كه بر تفكیك اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.

 تفکیک افراز و تقسیم و تقسیم نامه

در اصطلاحات حقوقی و ثبتی عموماً سه اصطلاح تفكیك، افراز و تقسیم بكار می‌رود كه هر یك بایستی در جایگاه خود بكار رود.

تفكیك: در اصطلاح ثبتی تقسیم قطعه زمین به قطعات است ( ترمینولوژی حقوق ذیل شماره 1375) بند ح ماده 1آئین‌نامه تقسیم مال غیر منقول به قطعات كوچكتر.

مثلاً مالكی قصد دارد قطعه زمینی به مساحت پنج هزار مترمربع را به قطعات 200 متری یا متناوب تقسیم نماید در این صورت گفته می‌شود كه آن زمین با تقاضای از طرف مالك یا قائم مقام او به قطعات 200 متری تفكیك شده است.

تفكیك اراضی با تنظیم صورت مجلس تفكیكی پس از انجام تشریفات قانونی و تهیه نقشه توسط نقشه بردار ثبت و تایید نماینده ثبت به امضا نامبردگان و مالك می‌رسد در این صورت برای هر قطعه تفكیكی سند مالكیت ششدانگی صادر و تسلیم مالك می‌گردد.

برای تفكیك اراضی داخل محدوده و حریم شهر و خارج از شهر مستندات متفاوتی مورد نیاز است.

جهت انجام تفكیك اراضی واقع در محدوده شهر و حریم آن طبق ماده 101 قانون شهرداریها و ماده 154 اصلاحی قانون ثبت طبق نقشه تفكیكی كه به تایید شهرداری رسیده است انجام می‌دهد و شهرداریها مكلفند براساس ضوابط طرح جامع و تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی ظرف دو ماه اقدام نمایند در غیر اینصورت اداره ثبت راساً نسبت به تفكیك اراضی اقدام خواهد نمود.

تفكیك اراضی توسط دادگاه: طبق صدر ماده 154 اصلاحی قانون ثبت و ماده 101 قانون شهرداریها تفكیك اراضی می‌تواند توسط دادگاه نیز صورت گیرد. بدیهی است در این صورت شروع رسیدگی با دادخواست حقوقی آغاز می‌گردد و دادگاه با جلب نظر شهرداری و نقشه تاییدی توسط شهرداری اقدام به تفكیك می‌نماید در صورت عدم وصول پاسخ ظرف مهلت دو ماه از سوی شهرداری، دادگاهها راساً اقدام به تفكیك می‌نمایند.

لذا متقاضی تفكیك اراضی مخیر به مراجعه دادگاه‌ها یا ادارات نیست محل جهت انجام عملیات تفكیك میباشد. بدیهی است انجام تفكیك در مورد اراضی است كه عملیات ثبتی آنها خاتمه یافته است.

2-اراضی خارج از محدوده شهرها:

تفكیك اراضی زراعی و باغها: طبق تبصره 3 ماده1 قانون حفظ كاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1/8/1385 تفكیك اراضی زراعی و باغها و ماده 9 آئین نامه اجرائی مصوب 2/3/86 هیات وزیران، ادارات ثبت اسناد و املاك مكلفند در هنگام تفكیك و افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغهای واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهركها و طرح هادی روستایی، نظر سازمان جهاد كشاورزی را استعلام نمایند و تفكیك و افراز و تقسیم اینگونه اراضی پس از تایید مدیریت جهاد كشاورزی قابل اجرا خواهد بود كه حداقل های تعیین شده بموجب مصوبه ابلاغی عبارت است از:

1-حداقل مجاز برای تفكیك اعم از تجزیه و افراز اراضی آبی 10 هكتار

1-1          حداقل مجاز برای اراضی شالیزاری گیلان و مازندران 4هكتار

1-2          حداقل مجاز برای تفكیك اراضی زیر شبكه‌های آبیاری (احداث شده یا آنچه احداث خواهد شد) 50 هكتار

2-حداقل تفكیك باغات آبی 5هكتار

3-حداقل تفكیك اعم از تجزیه، افراز اراضی دیم 30هكتار

مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها طبق تبصره 2 ماده 1 قانون حفظ كار برای اراضی زراعی و باغها، جهاد كشاورزی است و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود.

همچنین نظر سازمان جهاد كشاورزی استان برای مراجع قضائی به منزله نظر كارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود.

تفكیك

اراضی واقع در محدوده روستا

طبق بند 10 ماده 69 قانون تشكیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی كشور و انتخاب شهرداران اصلاحی 6/7/1382 تفكیك اراضی واقع در محدوده روستا بخشداری میباشد كه طبق تبصره ماده 5 قانون منع فروش مرجع تهیه و تایید نقشه بنیاد مسكن انقلاب اسلامی است.

سایر اراضی:

طبق بند 5 ماده 3 آئین نامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنا در خارج از محدوده قانونی شهرها و حریم شهرها مصوب 27/2/1355 هیات وزیران، صدور مجوز تفكیك برعهده بخشداریها بوده است كه با تصویب قانون منع فروش این صلاحیت در اختیار سازمان مسكن و شهرسازی استان قرار گرفته است (بند ب ماده 5 قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد كاربری مسكونی برای امر مسكن به شركتهای تعاونی مسكن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی).

تفكیك اعیان:

الف-تفكیك آپارتمان

در مورد تفكیك ساختمانهایی كه بصورت آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهی پایان كار صادره از شهرداری و قانون تملك آپارتمانها و آئین نامه آن تفكیك صورت میگیرد. در مورد ساختمانهای احداثی قبل از سال 1349 مستنداً به تبصره 8 ماده 100 اصلاحی قانون شهرداریها ، ارائه گواهی پایان كار ضرورتی نداشته و اداره ثبت راساً اقدام به تفكیك می‌نماید. طبق ماده 10 قانون تملك آپارتمانها هر كس آپارتمانی را خریداری می‌نماید كه نسبت به مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی كه ساختمان روی آن بناشده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد. مگر آنكه مالكیت زمین مزبور بعلت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق بغیر باشد.

ب- تفكیك اعیانی‌ها با عرصه متعلق بغیر:

طبق بند 382 بخشنامه‌های ثبتی

در مواردی كه مالك اعیانهای ثبت شده براساس ماده 104 مكرر آئین نامه تقاضای تفكیك می‌نمایند و عرصه متعلق به دیگری است همانطور كه در ماده 104 مكرر آئین نامه قانون ثبت قید شده است در موقع خرید حدود اعیانی باید مراتب به مالك عرصه و مجاورین احضار شود لازم است در موقع تفكیك هم بمنظور محفوظ بودن حق مالك عرصه، مراتب به مشار الیه البلاغ و اخطار گردد.

ج- تفكیك اعیانی در خارج از محدوده قانونی شهرها

طبق ماده 8و9 آئین‌نامه مربوط به استفاده از اراضی احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب 27/2/1355 هیات وزیران، احداث بنا بایستی طبق مجوز صادره بوده و تخلف ساختمانی نداشته باشد در این صورت اداره ثبت به تفكیك اقدام می‌نماید.

در صورتیكه ساخت و ساز در خارج از حریم شهرها غیر مجاز باشد مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی میباشد: الف- كمیسیون مندرج در تبصره 2 ماده 99 الحاقی به قانون شهرداریها مصوب 1/12/72 كه مركب از نمایندگان وزارت كشور، قوه قضائیه و وزارت مسكن و شهرسازی در استانداری تشكیل می‌گردد كه عنداللزوم نسبت به قلع بنا یا اخذ جریمه معادل 50% تا 70% قیمت روز اعیانی حكم صادر می‌نماید و در اراضی زراعی و باغها طبق ماده 3 قانون حفظ كاربری اراضی زراعی و باغها اصلاحی 1/8/1385 كلیه مالكان یا متصرفان مقرر میدارد « هرگاه تمام شركا به تقسیم مال مشترك راضی باشند به نحوی كه شركا تراضی نمایند به محل می‌آید و در صورت عدم توافق بین شركا، حاكم اجبار به تقسیم می‌كند.»

علی ایحال تقسیم مال مشاع بین شركا به نسبت سهم آنان، از لحاظ ثبتی افراز نامیده میشود.

قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 22/8/1357 افراز املاك مشاع كه جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است را در صلاحیت واحد ثبتی می‌داند. بدیهی است واحد ثبتی طبق مواد 101 قانون شهرداریها و 154 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1365 بایستی طبق نقشه مورد تایید شهرداری اقدام به افراز نماید و در صورت عدم وصول پاسخ ظرف مدت دوماه، مستقیماً اقدام به افراز می‌نماید. تصمیم واحد ثبتی مبنی بر قابلیت افراز یا عدم قابلیت افراز از طرف هریك از شركا ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه می‌باشد. در صورتیكه واحد ثبتی ملك را قابل افراز بداند نقشه بردار ثبت مكلف است پس از ترسیم نقشه بطوریكه در تفكیك معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر یك از قطعات تفكیكی را نیز تعیین و در صورت مجلس منعكس و به  امضا نماینده ثبت و شركا حاضر رسانیده و به مسئول واحد ثبتی تسلیم نماید ماده 6 آئین نامه قانون افراز و فروش املاك مشاع 20/2/1358 این صورت مجلس افرازی جهت تنظیم تقسیم نامه به دفترخانه ارسال میگردد. كه پس از تنظیم تقسیم نامه، اسناد مفروز برای مالكین صادر و تسلیم میگردد. این تقسیم نامه اصلاح خاص ثبتی است. لیكن همانگونه كه در فوق اشاره شد تقسیم بطور اعم نیز امكان پذیر است و منطبق با قوانین و مقررات مدنی و امور ثبتی می‌باشد.

ماده 316 قانون امور ثبتی اینگونه تدوین یافته است.

تقسیم طوری به عمل می‌آید كه برای هریك از ورثه از هر نوع اموال عرصه‌ای معین شود (تقسیم افراز) و اگر بعضی از اموال بدون زیان قابل تقسیم نباشد ممكن است آن را در سهم بعضی از ورثه قرار داد و برابر بهای آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود (تقسیم تعدیل) و اگر تعدیل محتاج به ضمیمه پول یا اموال باشد به ضمیمه آن تعدیل میشود (تقسیم به رد).

اراضی زراعی و باغها موضوع این قانون كه به صورت غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از كمیسیون موضوع تبصره 1 ماده 1 این قانون اقدام به تغییر كاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یك تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین یا كاربری جدید كه مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تكرار به حداكثر جزای نقدی و حبس از یك ماه تا شش ماه محكوم خواهند شد.

افراز

طبق بند ح ماده 1 آئین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ كاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 2/3/86 افراز در اصطلاح قضائی و ثبتی عبارت است از جدا كردن سهم مشاع شریك یا شركا و یا تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شركا به نسبت سهم آنان.

قانون مدنی در فصل هشتم تحت عنوان شركت، شكرت را اینگونه تعریف میكند:

شركت عبارت است از احتماع حقوق مالكین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه بنابراین مزج چه به صورت اختیاری یا قهری در مواد 589 الی 606 آن را قابل تقسیم می‌داند فقهای امامیه تقسیم مال مشترك را بیع و صلح ندانسته و آنرا تمیز حق هر یك از شركا از یكدیگر می‌دانند. اگر چه مستلزم پرداخت رد باشد، بدین جهت علاوه بر عمل تقسیم، اعلام قصد انشا كه لازمه ركن اساسی تمامی معاملات است محتاج نمی‌باشد. ( دكتر سیدحسن امامی، حقوق مدنی، ج2 ، ص141)

لذا تقسیم در ابتدا به تراضی و در صورت عدم تراضی، اجباری میباشد. (ماده 591 قانون ثبت)

روش افراز املاك  

چنانچه دو یا چند نفر نسبت به ملكی بطور مشاع مالكیت داشته باشند هر یك از آنها می توانند نسبت به افراز سهمی خود از سایر مالكین دیگر اقدام نمایند این عمل را در اصطلاح حقوقی و ثبتی افراز گویند. در افراز حتماً باید تعداد مالكین دو نفر یا بیشتر باشند یا به عبارت دیگر وجود حالت اشاعه در افراز ضروری است.

 متقاضی یا متقاضیان باسیتی تقاضای خود مبنی بر افراز را ضمن تعیین مشخصات كامل و آدرس سایر مالكین مشاعی ملك به ثبت محل وقوع ملك تسلیم دارند.

 مسئول اداره دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیكاتور صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسیدگی به ترتیب به بایگانی و یكی از نمایندگان ثبت ارجاع می نماید.

 تقاضای متقاضی پس از ثبت در دفتر اندیكاتور به بایگانی ارسال متصدی بایگانی پرونده مربوطه را از ردیف خود خارج وهمراه با تقاضا نزد نماینده تعیین شده ارسال می دارد.

 نماینده ثبت پرونده و وضعیت ثبتی آن را بررسی و مراتب را طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینكه آیا نسبت به آن سند مالكیت صادر شده یا خیر ضمن اظهار نظر صریح در خصوص امكان یا عدم امكان افراز به اطلاع مسئول اداره می رساند.

 مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده تصمیم لازم مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالكین و شركاء ملك به نقشه بردار ارجاع می نماید.

 تذكر1: در صورتیكه تصمیم مسئول اداره مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شده مراتب بایستی به متقاضی یا متقاضیان و كلیه شركاء ابلاغ گردد.

 نقشه بردار روز معاینه محل را طی اخطاری به كلیه مالكین مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت می نماید كه در روز و ساعت تعیین شده در محل وقوع ملك حضور یابند و تاكید می نماید كه عدم حضور سایر مالكین مانع از انجام عملیات افراز نخواهد بود.

 اخطارهای تهیه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره برآنها وسیله متصدی دفتر اندیكاتور جهت ابلاغ به متقاضی و سایر مالكین مشاعی به مامور ابلاغ تسلیم می گرد، بدیهی چنانچه محل وقوع ملك و اقامت مالكین مشاعی و شركاء در حوزه استحفاضی ژاندارمری باشد اخطارهای دعوت بایستی از طریق ژاندارمری به آنها ابلاغ شود.

 مامور ابلاغ یا پاسگاه ژاندارمری اخطارها را به موقع به مالكین مشاعی ابلاغ و ضمن گواهی به ثبت محل تحویل یا ارسال می دارند و مسئول اداره پس از ملاحظه آنها حصول اطمینان از صحت ابلاغ دستور ضبط آنها را در پرونده تا روز معاینه محل صادر می نماید.

 در روز معاینه محل نماینده و نقشه بردار مربوطه به اتفاق متقاضی جهت انجام عملیات افراز به محل وقوع ملك عزیمت می نمایند.

 تذكر2: چنانچه محل وقوع ملك خارج از شعاع 30 كیلومتر باشد و فوق العاده ماموریت وهزینه سفر به نماینده و نقشه بردار تعلق گیرد متقاضی مكلف است بشرحی كه در مباحث قبل گفته شد آن را به حساب سپرده ثبت واریز نماید.

 پس از حضور در محل و معرفی ملك وسیله متقاضی نماینده حدود آن را با مجاورین ومندرجات پرونده ثبتی تطیبق و نقشه بردار نقشه قطعات مورد افراز با توجه به میزان مالكیت و تصرفات و رعایت حقوق مالكین برداشت و ترسیم نموده و قطعات مفروض را به نرخ منطقه ای ارزیابی سپس مراتب را طی گزارشی همراه با نقشه به مسئول اداره گزارش می نماید.

 در صورتی كه محل وقوع ملك داخل در محدوده خدمات شهری باشد نقشه افراز حسب دستور مسئول اداره عنداللزوم جهت تایید و اظهار نظر به شهرداری و در صورتی كه خارج از محدوده خدمات شهری باشد به مراجع ذیربط ارسال می گردد و پرونده تا برگشت نقشه از شهرداری یا مراجع دیگر جهت ضبط به بایگانی ارسال می شود.

 بعد از برگشت نقشه از مراجع یا شده نماینده با توجه به نقشه ترسیمی و بنحوی كه در تفكیك معمول است صورت جلسه افراز را تنظیم و هر یك از قطعات افراز شده را در سهم مالك مربوطه قرار داده و پس از امضاء خود و نقشه بردار در صورت امكان به امضاء متقاضی و سایر شركاء رسانیده و جهت اتخاذ تصمیم نزد مسئول اداره ارسال می دارد.

 در صورت جلسه افراز بایستی ابتدا حدود كل ملك و سپس حدود قطعات افراز شده به ترتیب و با تعیین شماره وبا ذكر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم فرد مورد نظر قرار داده شود.آنگاه مسئول ادار ه ضمن بررسی كامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروض مندرج در صورت جلسه و نقشه افراز و سایر مكاتبات انجام شده در صورتیكه اقدامات معموله را كافی تشخیص دهد تصمیم خود مبنی بر افراز ملك را بنحویكه انجام شده ذیل صورت جلسه مرقوم می دارد.

 سپس تصمیم مسئول اداره همراه با یك نسخه فتوكپی از نقشه و صورت جلسهافراز طی اخطاری به كلیه مالكین مشاعی ابلاغ می شود تا چنانچه به تصمیم مذكور و نحوه افراز اعتراضی دارند مراتب را ظرف ده روز از تاریخ روئیت اخطار كتباًبه دادگاه صالحه محل وقوع ملك تسلیم دارند.

 اخطار مذكور پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله متصدی دفتر اندیكاتور جهت ابلاغ به مالكین مشاعی به مامور ابلاغ یا حسب مورد ژاندارمری تسلیم و ارسال و پرونده تا برگشت اخطارهای ابلاغ شده جهت ضبط به بایگانی اعاده می شود.

 پس از بازگشت اخطارها و انقضاء زمان اعتراض متقاضی یا متقاضیان می تواند با ارائه گواهی لازم از مراجع قضائی صالحه مبنی بر عدم تقدیم اعتراض در مهلت مقرر تقاضای صدور سند مالكیت سهمی خود به طور مفروض را از اداره ثبت بنمایند.

 مسئول اداره دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیكاتور را صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام به ترتیب به بایگانی و یكی از نمایندگان ثبت ارجاع می نماید.

 بایگانی پرونده مربوطه را ضمیمه تقاضا نموده و جهت اقدام نزد نماینده ثبت ارسال میدارد.سپس نماینده با توجه به صورت جلسه افراز پیش نویس سند مالكیت قطعه یا قطعات مفروض مورد نظر را تهیه و پرونده را جهت گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی می فرستد.متصدی دفتر بازداشتی پس از كواهی عد بازداشت ان را اعاده و سپس پرونده جهت وصول هزینه افراز وسایر حقوق دولتی متعلقه نسبت به سهم متقاضی یا متقاضیان و بهاء دفترچه سند مالكیت به حسابداری فرستاده می شود.

 متصدی حسابداری هزینه افراز را با توجه به برگ ارزیابی تنظیم شده وسیله نقشه بردار و نیز سایر حقوق ثبتی متعلقه را محاسبه و بهاءدفترچه سند مالكیت را منظور و فیش لازم را صادر و جهت پرداخت به متقاضی تسلیم می دارد.

 متقاضی پس از واریز وجوه مندرج در فیش نزد بانك ملی كه حساب ثبت در آن مفتوح است نسخ لازم را جهت ضمیمه شدن به پرونده به حسابداری اعاده می دهد.

 متصدی حسابداری پس از ضمیمه نمودن قبض مربوطه و گواهی وصول حقوق دولتی و هزینه افراز پرونده را جهت اقدامات بعدی به دفتر املاك ارسال میدارد.

 متصدی دفتر املاك صورت جلسه افراز و پیش نویس سند مالكیت را ثبت دفتر املاك نموده و سند مالكیت اولیه متقاضی یا متقاضیان را ابطال و سند جدید را تحریر و مراتب ابطال اسناد مالكیت مشاعی را طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ می نماید.

 مسئول اداره پس از بررسی اقدامات انجام شده ثبت دفتر املاك و سند مالكیت تحریر شده و بخشنامه تنظیمی را امضاء می نماید.

 بخشنامه پس از درج شماره بر آن وسیله دفتر اندیكاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد و پرونده جهت تسلیم سند به متقاضی به بایگانی فرستاده می شود.

 در بایگانی ابتدا سند نخ كشی و پلمپ سپس در دفتر تسلیم اسناد ثبت آنگاه پس از احراز هویت متقاضی یا متقاضیان به نحوی كه در مباحث قبل توضیح داده شد در قبال اخذ رسید به آنان تسلیم و پرونده در ردیف خود ضبط می شود.

 تذكر3: چنانچه متقاضی یا متقاضیان نتوانند آدرس محل سكونت سایر شركاء را تعین و اعلام نمایند ابلاغ هر گونه اخطار به آنها برابر مقررات آئین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا و از طریق درج در روزنامه انجام پذیر خواهد بود.

قانون افراز و فروش املاك مشاع
‌مصوب 1357/8/22

ماده اول - افراز املاك مشاع كه جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینكه در دفتر املاك ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی كه مورد تقاضای یك یا‌چند شریك باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود كه ملك مذكور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت كلیه قوانین و مقررات ملك مورد تقاضا‌را افراز می‌نماید.
‌تبصره - نسبت به ملك مشاع كه برای آن سند مالكیت معارض صادر گردیده، تا زمانی كه رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

ماده دوم - تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یك از شركاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملك است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ‌ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می‌باشد.
‌دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی كرده و حكم مقتضی صادر خواهد نمود. حكم دادگاه شهرستان قابل شكایت فرجامی است.

ماده سوم - هزینه تفكیك مقرر در ماده 150 قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاك در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت‌خواهد شد.

ماده چهارم - ملكی كه به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یك از شركاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.

ماده پنجم - ترتیب رسیدگی واحد ثبتی و ابلاغ اوراق و ترتیب فروش املاك و غیر قابل افراز و تقسیم وجوه حاصل بین شركاء و به طور كلی‌مقررات اجرایی این قانون طبق آیین‌نامه‌ای خواهد بود كه به تصویب وزارت دادگستری می‌رسد.

‌ماده ششم - پرونده‌های افراز كه در تاریخ اجرای این قانون در دادگاه‌ها مطرح می‌باشد كماكان مورد رسیدگی و صدور حكم قرار می‌گیرد ولی اگر‌خواهان افراز بخواهد دعوی خود را در واحد ثبتی مطرح كند باید دعوی سابق را از دادگاه استرداد نماید.

قانون فوق مشتمل بر شش ماده و یك تبصره پس از تصویب مجلس شورای ملی در جلسه روز یك شنبه یازدهم دی ماه 1356 در جلسه روز دوشنبه‌بیست و دوم آبان ماه یك هزار و سیصد و پنجاه و هفت شمسی به تصویب مجلس سنا رسید.
‌رییس مجلس سنا - دكتر سید محمد سجادی

آییننامه‏ی قانون افراز و فروش املاک مشاع‏ (مصوب 20 / 2 / 1358 وزارت دادگستری)


آییننامه‏ی قانون افراز و فروش املاک مشاع‏ (مصوب 20 اردیبهشت 1358 وزارت دادگستری) " 1 ".
ماده‏ی 1: مسؤول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکای ملک مشاعی که در حوزه‏ی ثبتی مزبور واقع شده، رسیدگی به آن را به نماینده‏ی ثبت ارجاع می‏نماید.
ماده‏ی 2: نماینده‏ی ثبت با مراجعه به پرونده‏ی ملک، وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده و یا نه و دارای سند مالکیت معارض می‏باشد یا خیر اعلام نظر نموده و پرونده را به نظر مسؤول واحد ثبتی می‏رساند.
ماده‏ی 3: پس از تأیید اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نمی‏باشد، مسؤول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت مأموریت می‏دهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکا و نماینده‏ی ثبت، محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان، نقشه‏ی ملک مورد افراز را ترسیم نموده و به امضای نماینده‏ی ثبت و کلیه‏ی شرکای حاضر می‏رساند.
ماده‏ی 4: نقشه‏بردار مکلف است پس از ترسیم نقشه به طوری که در تفکیک معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی را نیز تعیین و در صورتمجلس منعکس و به امضای نماینده‏ی ثبت و شرکای حاضر رسانیده و به مسؤول واحد ثبتی تسلیم نماید.
ماده‏ی 5: مسؤول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه‏ی صورتمجلس تنظیمی و نقشه‏ی افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه‏ی افراز اعلام می‏نماید.
ماده‏ی 6: تصمیم مسؤول واحد ثبتی به ضمیمه‏ی یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه‏ی افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه‏ی شرکا ابلاغ می‏شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند، وفق مقررات ماده‏ی 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک، تسلیم نمایند.
طریقه‏ی ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آییننامه‏ی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‏الاجرا می‏باشد.

ماده‏ی 7: رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان، تابع مقررات دادرسی اختصاری است.
ماده‏ی 8: اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.
ماده‏ی 9: در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا دستور فروش آن را به دایره‏ی اجرای دادگاه خواهد داد.
مدیر اجرا نسبت به فروش ملک، بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول، اقدام می‏نماید.
ماده‏ی 10: وجوه حاصله‏ی از فروش ملک غیر قابل افراز، پس از کسر هزینه‏ی عملیات اجرایی، طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکا به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.